El mercado inmobiliario es uno de los más rentables a nivel de negocios, ya que suele generar cuantiosas ganancias para los sujetos involucrados en el ámbito. Por ello, muchas personas buscan obtener ingresos al incorporarse a este tipo de actividades empresariales.

Sin embargo, por ser un mercado tan codiciado, también involucra muchos riesgos, ya que suelen llevarse a cabo muchas conductas consideradas como contrarias a la ética o incluso fraudulentas. Precisamente, el fraude inmobiliario se encuentra contemplado en California como un delito.

Cometer esta clase de fraude, a menudo implica cuantiosas pérdidas monetarias, que tienen impacto en el mercado inmobiliario y es por ello, que estas conductas son investigadas exhaustivamente por las autoridades para proteger a todos los actores que se involucran en dicho mercado.

Tratar de ganar más dinero o pretender pasarse de listo cometiendo una conducta considerada como fraude inmobiliario, puede arruinar su carrera profesional, perjudicar su reputación y su futuro. Además, una de las penas establecidas para este delito es la prisión, por lo que podría pasar años de su vida tras las rejas.  

Si usted se ha visto involucrado en una situación por este delito, debe comunicarse lo antes posible con un abogado especialista en el manejo de casos por delitos de fraude, que pueda desarrollar la estrategia de defensa más adecuada para resguardar sus intereses y lograr una solución legal satisfactoria.

¿En qué consiste el delito de fraude inmobiliario?

Según lo dispuesto por las leyes del estado de California, este delito consiste en llevar a cabo una conducta que implica falsificar, alterar u ocultar hechos o informaciones a los fines de hacer incurrir en un error a una determinada persona en cualquiera de las etapas de una transacción inmobiliaria y en virtud de ello obtener un enriquecimiento indebido e ilegítimo.

Así entonces, se entiende que este delito involucra una amplia variedad de conductas o acciones que son desarrolladas en el marco de cualquier clase de negocio o transacción inmobiliaria y que, en razón de su carácter fraudulento, son sancionadas severamente.

Visto que, las conductas sancionadas por constituir este delito pueden ser realizadas en cualquier etapa de los negocios o transacciones inmobiliarias, estas pueden presentarse tanto en la tasación como durante procedimiento o incluso al cierre de las referidas transacciones.

Vale destacar que, las conductas consideradas como parte de este delito pueden enmarcarse en cualquier tipo de negocios involucrados en el mercado inmobiliario, tales como alquileres, hipotecas, préstamos, entre otros.

En este sentido, el artículo 487 del Código Penal de California abarca muchas de las formas de este delito, por cuanto los bienes del mercado inmobiliario suelen superar los $950. Sin embargo, otras modalidades de este delito, se encuentran previstas en otros artículos y leyes de California, tales como la disposición 115 del Código Penal referida a las escrituras falsas, el artículo 2945.4 del Código Civil que prevé el fraude de ejecución hipotecaria y el artículo 890 del Código Civil referido al robo de alquileres.

¿Cuáles son los tipos de fraude inmobiliario?

Debido a la amplitud de conductas abarcadas por este delito, no resulta extraño que una persona se vea involucrada en el mismo sin percatarse del carácter fraudulento de su acción. Es por ello que resulta importante conocer los tipos de acciones que pueden ser sancionadas en virtud de este delito.

Algunos de los tipos de este delito que ocurren con más frecuencia son: robo de alquileres, uso de escrituras o documentos falsificados, fraudes de ejecución hipotecaria, esquemas de testaferros, cambios ilegales de propiedad, préstamos abusivos o incumplimiento a los deberes de revelar información.

¿Qué implica el robo de alquileres?

El robo de alquileres, es uno de los tipos de fraude inmobiliario cometidos con mayor frecuencia en el estado de California e implica cobrar ingresos sin cancelar previamente la deuda a la que estaba obligado, esto es, hacer uso los ingresos obtenidos del alquiler de una propiedad –durante el primer año de su adquisición- sin emplearlos para la cancelación de la deuda por hipoteca.

Asimismo, el robo de alquileres también se refiere a alquilar un bien inmueble, sin ser el propietario del mismo o sin tener autoridad para ello o para cobrar el alquiler y hacer uso de tales ingresos.

Se consideran excluidas de este supuesto aquellas personas que utilicen las ganancias obtenidas del alquiler, durante un lapso que no exceda los treinta días posteriores a la recepción de las mismas, para: la cancelación de gastos médicos imprevistos para sí mismas o para sus familiares; el pago de mano de obras y materiales necesarios para ejecutar mejoras obligatorias para mantener la habitabilidad de la propiedad alquilada.

Involucrarse en un solo acto de este tipo de fraude conlleva sanciones civiles, pero si se participa en múltiples actos, se aplican sanciones penales y civiles.

¿En qué consiste el uso de escrituras o documentos falsificados?

Algunas personas suelen recurrir a la falsificación de escrituras o documentos con el propósito de obtener beneficios indebidos de algún negocio inmobiliario. Sin embargo, esto puede conllevar graves consecuencias, pues en California, la ley sanciona como delito el que una persona presente, registre o inscriba un documento falsificado o forjado ante cualquier oficina o dependencia del Estado.

Cabe precisar que, la falsificación de escrituras o documentos abarca tanto el forjamiento de los mismos, como todo tipo de alteración, cambio o modificación sobre un documento o escritura.

¿Qué es el fraude de ejecución hipotecaria?

Esta clase de fraude, es cometido por aquellas personas que actúan como especialistas en negocios hipotecarios, especialmente en ejecución de hipotecas y en virtud de esto, ofrecen sus servicios para ayudar a quienes deben se encuentran en la referida fase de ejecución, en virtud de no poder cancelar la hipoteca que grava su propiedad.

Bajo tales circunstancias, comete este tipo de fraude la persona que luego de ofrecer sus servicios de “ayuda”:

  • Cobra, anticipadamente, una determinada tarifa al propietario en virtud de los servicios ofrecidos
  • Cobra una cantidad exorbitante o excesiva por los servicios ofrecidos
  • Recibe algún tipo de compensación de una tercera persona, sin que el propietario esté en conocimiento de esto
  • Obtiene un poder del propietario
  • Grava la propiedad con el propósito de obtener alguna compensación
  • Toma cualquier tipo de interés en la propiedad sujeta a ejecución hipotecaria
  • Induce o intenta convencer al propietario para suscribir un contrato que no se ajusta a los parámetros legales aplicables

Una de las modalidades más comunes de este tipo de fraude corresponde a las transferencias de títulos, las cuales implican que, ante una inminente ejecución de hipoteca, los propietarios ceden ante supuestos profesionales que ofrecen ayudarles y, en consecuencia, le otorgan la propiedad del bien susceptible de ejecución.

Usualmente, en los casos de fraude por transferencia de título, los propietarios confían en que luego de realizar la cesión, podrán permanecer en el inmueble como inquilinos e incluso tener una opción a compra posteriormente. Pero, la realidad es que la persona que cedió la propiedad del inmueble suele ser desalojado del mismo.

Otra de las modalidades de este tipo de fraude es la ayuda fantasma, la cual ocurre cuando una empresa encargada de brindar asistencia en la ejecución de hipotecas, ofrece al propietario proporcionarle ayuda para evitar que se ejecute una hipoteca sobre un bien de su propiedad, cobrando anticipadamente una cantidad de dinero por un servicio que nunca se ejecuta e inevitablemente el propietario pierde el bien.

Asimismo, comete un fraude de ejecución hipotecaria toda persona que realiza una oferta dudosa el propietario de un bien susceptible de ejecución de hipoteca, si la referida oferta se dirige a lograr que el propietario ceda su derecho sobre el bien, bien sea mediante persuasión, obtención de firmas de documentos en blanco o a través de engaños.

¿En qué consisten los esquemas de testaferros?

Los esquemas de testaferros considerados como una manifestación de fraude inmobiliario, consisten en que los testaferros se involucran en determinadas transacciones inmobiliarias con el propósito de favorecer a alguna persona en cierto negocio hipotecario.

Esta situación suele presentarse en aquellos casos en los cuales un agente inmobiliario o corredor de bienes raíces, se vale de una persona con un buen historial crediticio para garantizar un préstamo hipotecario y así adquirir un inmueble para una persona con historial desfavorable. Este caso se trata de un fraude ya que se utiliza la figura del testaferro para que actúe en lugar del verdadero comprador del inmueble.

Además, estos esquemas suelen implicar una confabulación entre el agente, tasadores, el testaferro y la persona a quien se pretende beneficiar con esto. Así como la sustracción de fondos o el cambio ilegal de la propiedad.

¿Qué son los préstamos abusivos?

Estos préstamos son aquellos creados por un agente para obtener beneficios mediante la imposición de condiciones abusivas e injustas al prestatario. En tal sentido, algunas de las conductas que constituyen este tipo de actuación fraudulenta son: la imposición de condiciones irracionales o abusivas a las personas que actúan como prestatarios, el empleo de estrategias de ventas agresivas, valerse del desconocimiento del prestatario para inducirlo a un error o engañarlo directamente.

¿A qué se refieren los cambios ilegales de propiedad?

Los cambios ilegales de propiedad se refieren a aquellos negocios inmobiliarios en los cuales el precio de una propiedad se eleva indebidamente en virtud de haberse realizado una tasación fraudulenta en connivencia con un agente inmobiliario y en como consecuencia de esto, un comprador adquiere la propiedad o una entidad bancaria realiza alguna operación sobre el mueble al confiar en que el valor real es el tasado.

¿Por qué incumplir los deberes de revelar información se considera como una conducta fraudulenta?

Los actores que se involucran en transacciones en el mercado inmobiliario, tiene la obligación de cumplir con determinados deberes. Muchos de estos deberes se relacionan con la necesidad de brindar información a todos los involucrados en las transacciones para que los negocios se realicen de manera transparente.

Por consiguiente, si alguno de los sujetos que se desempeña en este ámbito, incumple con los deberes de revelar información, puede considerarse como una conducta fraudulenta, siempre que esto se haya realizado intencionalmente con el propósito de hacer incurrir en un error, engañar o inducir a otro sujeto a realizar una transacción inmobiliaria.

Por ejemplo, si un corredor inmobiliario no devela toda la información requerida para llevar a cabo una determinada transacción en el mercado y debido a esto, el comprador procede a realizar una operación, el corredor puede ser acusado por este delito.

¿Cuáles son los elementos que deben ser comprobados durante un juicio por este delito para que una persona sea condenada por el mismo?

Para que una persona acusada por este delito sea condenada, es necesario que la Fiscalía compruebe durante el juicio, de manera concurrente, que: el acusado llevó a cabo una conducta fraudulenta relacionada con alguna operación o transacción inmobiliaria y que la referida conducta fue realizada intencionalmente.

En este sentido, los elementos que permitan comprobar los requisitos anteriormente referidos deben ser comprobados mediante los elementos correspondientes según cada caso concreto. Así, por ejemplo, en un determinado caso de fraude de ejecución hipotecaria debe comprobarse que el propietario del bien cedió su derecho de propiedad sobre el mismo en virtud de haber sido engañado por la persona acusada.

¿Cómo se sanciona este delito según la ley de California?

De acuerdo con lo establecido en la ley de California, las sanciones por este delito dependen de las condiciones del caso y el supuesto por el quel se califica el hecho. Esto quiere decir que, según el tipo de fraude cometido la condena puede implicar una mayor o menor severidad.

Debe señalarse que, corresponde a la Fiscalía determinar el tipo de fraude en virtud del cual será ejercida la acusación, para lo cual tomará en cuenta todos los detalles y circunstancias relacionadas con el hecho, así como los antecedentes penales del acusado. Igualmente, el valor del bien inmueble objeto del fraude también es tomado en consideración por la Fiscalía.

Según las conclusiones del análisis realizado por la Fiscalía, el delito puede ser calificado como mayor o menor y en razón de esto varían las penas a imponer.

¿Cuáles son las penas aplicables si se califica como delito menor?

Si la Fiscalía ejerce la acusación como delito menor, las penas aplicables son: ser recluido en una prisión del condado por un lapso que no exceda de 1 año y/o pagar una multa de hasta $1.000.

¿Cuál es la sanción si es calificado como delito mayor?

En caso de tratarse de un caso calificado como delito mayor, las sanciones a imponer abarcan: cumplir una condena en una prisión estatal por un lapso de entre 16 meses y 3 años, así como pagar una multa que no supere los $10.000.

¿Cómo influye el valor del inmueble al momento de imponer una sanción por este delito?

El valor del inmueble objeto del fraude influye en el tiempo de la pena de prisión impuesta, ya que mientras mayor sea el referido valor, la persona condenada deberá cumplir más tiempo de reclusión.

Los estándares a ser tomados en cuenta a los fines de determinar el lapso de la condena que debe cumplir la persona acusada en virtud del valor del inmueble, son:

  • Si el valor del bien objeto del fraude supera los $65.000, se agrega un año más de prisión
  • Si el valor supera los $200.000 se agregan dos años adicionales de prisión
  • Si el valor supera el monto de $1.3 millones, se agregan tres años de prisión
  • Si el monto es superior a $3.2 millones se añaden cuatro años de prisión.

Ahora bien, debe hacerse referencia a que, si la persona acusada recibe una segunda condena por este delito, siendo calificado como delito mayor en ambos casos y la cantidad defraudada excede los $100.000, la condena puede aumentar entre 1 y 5 años adicionales, los cuales deben ser cumplidos en una prisión estatal.

¿Existen otras consecuencias de recibir una condena por este delito?

Sí, ser condenado por este delito puede implicar consecuencias perjudiciales para toda la vida, principalmente en la reputación como ciudadano y como profesional, ya que se trata de un delito que involucra situaciones no aceptadas dentro de los parámetros éticos. Asimismo, recibir una condena por este delito puede implicar la pérdida del derecho a poseer armas de fuego.

¿Cómo enfrentar una acusación por este delito?

Ante una acusación por este delito, es fundamental contactar lo más pronto posible con un abogado defensor especialista en delitos de fraude, ya que esta clase de situaciones suelen involucrar múltiples consideraciones que deben ser manejadas por un profesional con experiencia en el área.

Aunque las situaciones que constituyen los supuestos de hecho de este delito son muy variadas y por ello, las estrategias de defensa deben atender a las circunstancias del caso concreto, existen algunas líneas de defensa empleadas con frecuencia en los juicios por este delito.

Entre las referidas líneas de defensa se encuentran: ausencia de intención fraudulenta, falsedad de las acusaciones o que el propietario del bien otorgó un consentimiento válido para llevar a cabo la transacción.

¿Qué implica alegar la ausencia de intención fraudulenta?

Alegar la ausencia de intención fraudulenta implica que, la defensa del acusado debe comprobar durante el juicio que la persona no tuvo la intención de defraudar al llevar a cabo su actuación, bien sea por error, accidente u otra circunstancia que excluya tal propósito.

Así entonces, si la Fiscalía no logra comprobar la intención de la persona acusada de cometer fraude o los elementos aportados para comprobar esto no son sólidos, la defensa del acusado puede utilizar esto a su favor y en consecuencia desarrollar una estrategia de defensa que permita la desestimación de los cargos.

¿Cómo demostrar la falsedad de las acusaciones?

Si la persona ha sido acusada falsamente, el abogado defensor debe encargarse de investigar y analizar exhaustivamente todos los elementos del caso para determinar los medios probatorios que permitan comprobar la inocencia de la persona acusada.

Aunque pueda parecer extraño, este tipo de situaciones suele ocurrir en este delito, ya que el mercado inmobiliario involucra múltiples sujetos en las diferentes etapas de las transacciones que se desarrollan en el mismo y, en consecuencia, una persona inocente puede ser acusada falsamente por los verdaderos autores del fraude, para así eludir su responsabilidad o encubrir su delito.

Del mismo modo puede suceder que la persona haya resultado acusada falsamente con el propósito de afectar su reputación dentro del mercado inmobiliario o destruir su carrera profesional.

¿Qué sucede si el propietario del bien otorgó un consentimiento válido para llevar a cabo la transacción?

En este supuesto, la persona acusada no podría ser condenada, ya que, si el propietario del bien sobre el cual presuntamente se llevó a cabo el fraude, otorgó válidamente su consentimiento para que el acusado ejerciera la conducta que luego fue tomada como delito, no se configura el delito, ya que no hubo intención de defraudar.

Esto suele ocurrir en situaciones en las cuales el propietario del bien da su consentimiento para llevar a cabo determinado negocio y luego no está conforme con los resultados. Así, si el negocio no fue ilegítimo y el consentimiento fue otorgado válidamente, la mera inconformidad del propietario no implica que sea un delito.

Ello así, ante una situación de este tipo, el abogado defensor del acusado debe llevar a juicio los elementos que permitan comprobar que el propietario del bien otorgó válidamente su consentimiento para llevar a cabo una transacción lícita.

¿Cómo contactar a un abogado experto en delitos de fraude cerca de mí?

Puesto que, las situaciones de un delito de fraude inmobiliario son complejas y las consecuencias de recibir una condena por el mismo pueden resultar considerablemente perjudiciales para la persona acusada, contactar a un abogado experto en este tipo de delitos, es fundamental para lograr evitar tales consecuencias.

Un abogado con la formación profesional adecuada en defensa criminal y la experiencia necesaria en el manejo de casos de fraude inmobiliario puede evaluar con detalle todas las circunstancias relevantes para llevar a cabo una defensa sólida en un juicio por este delito.

Si usted se ha visto involucrado en una situación que pueda considerarse como este delito o ya ha sido acusado en virtud del mismo, es importante que contrate lo antes posible a un abogado defensor con la capacidad de defender sus intereses.

Los abogados que conforman The LA Criminal Defense Law Firm, cuentan con la formación profesional y la pericia requerida para defender sus intereses y definir la estrategia más idónea para asumir la defensa de su caso y obtener una solución satisfactoria. Así que, no dude en contactar lo antes posible al número telefónico 310-935-1675 y agendar inmediatamente una primera cita con un abogado defensor.